八十後房奴

「香港地少人多,寸金尺土」是筆者年幼就讀小學時從社會科課本中得知的,所說的情況至今當然未變。而隨著社會發展及人口增加,帶動工商業用及住宅單位的需求上升,租售價格隨即上漲。既有市場,百份百符合港人賺錢精神的投資炒賣活動定必出現。多年發展下來,「樓市」一詞在不少港人的心目中,成為商業活動市場及商品的代名詞,可多於其本來的實用性質。


    近來不少小商戶都因為面臨業主大幅加租,計算之下東主認為無利可圖而決定結業的個案屢見不鮮;舖位換來財雄勢大的連鎖店以高價租金入主,並壟斷大部份市 場,謀取更多利潤,消費者只可承受物價飛漲。住宅方面,近年本港樓市已走出2008年金融海嘯的陰霾,市民置業的信心及能力同告上升;來自內地及海外的資 金,亦投入市場炒賣;年輕一代本應可勉強負擔的細價單位,供應量因政府的土地政策而持續不足,物以稀為貴,種種因素結集之下,租售價格普遍都處於高水平, 幾乎脫離普遍「打工仔」的負擔能力。商品消費尚可節衣縮食,減少不必要消費,遠離奢侈品,以青菜白飯果腹,尚可省下一點點錢;但居住實為生活必需,樓價高 企令年輕人無力招架。在繁華霓虹燈照射不到的角落,「蝸居」、「房奴」等形容詞成為香港新一代的寫照。


香港人的住屋觀念

中國人以家庭觀念為重,總要有個居所容身才可成家、安家。而對現代年輕人來說,未婚的不少都希望搬離家人,擺脫管束,尋找自我空間;已婚的希望擁有只屬於兩小口子的一片溫馨天地,而且常說的「衣食住行」四大基本生活需要,居住一項著實不可或缺,除非選擇露宿街頭。
    住屋的選擇基本上只有兩種--租住或購置。在香港,低收入家庭方可申請公共房屋,但稍有學歷的年輕人從事一份收入與其學歷相稱的工作,很可能已不合申請資格。租住私人樓宇方面,由於租金受樓宇售價的影響,而香港近年的實況都顯示很多住宅的租金與按揭每月供款差距不大,不少人經計算便傾向購置。

 

港人傾向置業

    筆者隨意在本地某地產代理的網站尋找同時放租及放售的樓盤,找來東涌一大型私人屋苑的逾千呎單位,售港幣五百萬元正,如按揭為七成,二十年還款期,按揭利率為2%,買家每月供款為$17,706;如還款期延長至二十五年,利率即使增至3%,供款為$16,597。若選擇租住,租金則為$17,000,雖然已包括了管理費及差餉等少量雜項開支,而購置的話則要自行繳付,但購置的每月花費並非比租住多出很大的比例,關鍵的就是能否負擔三成首期的一百五十萬元。只要能負擔首期並供款二十餘年,單位就正式屬於自己。若是租住就是為別人供樓,即使租住多久,單位的業權與租戶毫不相干。買好像比租來得划算。
    以普遍中國人的觀念,租住始終是寄人籬下,要擁有一個屬於自己的家園才算安居。有了自置物業,即使年華老去,總算還有容人之所,所謂「有瓦遮頭」,生活有最低限度的保障。在以上「供抵過租」的前提下,很多香港人便以置業為目標,儲錢作首期,以求一完業主夢,也解決實際的住屋需要,但同時也成了房奴,背負按揭債項二十餘年。

 

青年看居住問題

    究竟本地青年如何看待他們正在面對的住屋問題呢?去年六至七月期間,公屋聯會、西九新動力及香港青年協進會聯合進行了「青年住屋需求問卷調查」,成功訪問八百多名十八至四十歲的青年 (當中逾82 %為十八至三十歲的「八十後」),得出以下數據:

    ‧84%受訪者認為現時私人樓價已脫離市民的負擔能力 (認為符合的有8%);
    ‧74%認為現時政府的房屋政策未能幫到青年人 (認為能幫到的有7%),當中原因主要歸咎於政府的高地價政策及偏袒地產商;
    ‧42%認為政府高地價政策,使樓市水漲船高;
    ‧39%認為政府偏幫地產商,有官商勾結的印象;
    ‧為解決香港長遠居住問題,分別有22%及29%表示要多建公屋及復建居屋,合共51%;
    ‧26%要求政府限制地產商利潤以壓制樓價;
    ‧48%認為按照自己現在的負擔能力,會選擇繼續與家人同住;打算置業的佔28%。

    由此可見,青年對住屋問題的無助與不滿,已非處於可以坐視不理的程度。

資料來源:2010年「青年住屋需求問卷調查」

 

樓價高企

 

籠屋的平均呎租媲美豪宅,租戶卻沒得到富豪級的待遇。


    香港樓價高企天下聞名。若說近期的住宅樓價,與一年前相比有多少差別?反映全港二手住宅樓價的中原城市領先指數 (CCL),上月十四日至二十日的數值為93.41,對比去年二月十五日至二十一日的77.26,一年間走勢明顯向上,即反映樓價持續上升。

很多收入微薄的低下階層未能居於公屋 (如不合申請資格或在輪候中),也未能負擔套房單位的數千元租金,只好花約一千多元租住深水埗、觀塘等舊區的板間房,甚至是籠屋。社區組織協會去年初公佈的一項研究顯示,全港有約十萬人居於這類生活環境惡劣的不適切居所,板間房的平均每平方呎租金近乎三十元,籠屋則逾五十元,有紀錄甚至高逾九十三元,相比鄰近九龍港鐵站的某高價屋苑呎租約四十元,山頂豪宅呎租平均約七十元;金融海嘯期間全港住宅樓價下跌,但板間房、籠屋卻逆市加租,入住率更高近百份百,不適切環境的租金竟然可媲美 (其至超越) 豪宅的水平,情況已達極度的諷刺與不合理。難怪,近年露宿者有年輕化的趨勢,他們並非全無工作條件和能力,但令他們要露宿的原因,會否或多或少與樓價、租金有關呢?

 

港人供樓負擔重

    年初分別有英國及美國的機構公佈對世界多個地方的樓價調查,前者指香港是亞洲樓價水平最高的地方,後者指香港樓價中位數相當於家庭年收入的十一倍多,是全球樓價最難負擔的城市。本地有不少人 (包括地產業界) 指報告的計算法、取樣選擇等有偏差,表示香港現時供樓負擔比率平均只是三成許,樓價仍屬市民可負擔水平云云;但也有一些學者認同報告中的不少要點,並指問題可能進一步惡化。無論如何,最重要的是香港人的供樓實況。現時樓價高企,即使是偏遠地區的細小單位也非一般「打工仔」可輕易應付。如因現時息率低而入市,日後加息便會令供款增加。對打工仔來說,收入及工作是否穩定、是否有升職加薪的前景絕對是置業首要考慮的條件。

「上車盤」供應少

   由於香港政府一向奉行高地價政策,令「麵粉」的價錢高企,「麵包師」自然把成本轉嫁於「麵包」的售價上,市民購置 (或租用) 私人住宅其實是間接付了高昂的「置業稅」、「土地稅」。近期不少市民對樓市叫苦,因為本來低價的單位買少見少,價錢也被推高,打工仔再難找到特別適合初次置業者、屬可負擔水平的低價單位--市場稱為「上車盤」。問題的一大原因,正是近年的中小型單位供應未能滿足需求。
    高地價政策下,經過一番拍賣,地產商高價購入住宅用地,為政府庫房貢獻一大筆,政府便隱隱然好像要負責防止樓價下跌,以免地產商損失。其實地產商只是把地價轉嫁予單位買家,有了政府的政策配合便穩賺。而近年可見並已發揮成效果的,就是於2002年起為挽救私人住宅市場而停建及停售居屋。當年樓市不景,停售居屋則令市場少了一批較低價的住宅,使有置業需要的人被迫只可選擇私人住宅,達至「托市」(支撐市場) 的效果。
    另一原因,是發展商近年喜愛以豪宅包裝旗下樓盤。本來設計平實、不帶多少設施的空置單位,在加入豪華裝潢、名牌家具、酒店式大堂及一流會所設施之後,售價即可提高許多,而發展商就在加入每項豪華設施時都在當中賺取多了一筆,累積計算,豪宅比平價實用包裝的樓盤可讓發展商賺得更多。平價單位新供應少,二手市場中的便水漲船高,「上車盤」的價格升至「上車族」難以負擔的水平,怎不叫年輕人望樓輕嘆。

 

 

居者有其屋計劃

    居屋早於七十年代推出,為資助性公營房屋,買賣及按揭均受若干限制,是政府向收入不足以購買私人住宅的市民提供的置業選擇。因免除地價而比私人樓便宜,令不少人可較輕易地置業,不用「捱貴樓」。居屋政策的另一優點,是吸引收入相對較高之公屋居民購買後,就可騰出他們原本居住的公屋單位,便可轉租給輪候公屋的家庭,直接及間接滿足了中、低收入人士的住屋需求,因而一向被視為政府的一大德政。近年面對樓價上升、打工仔難「上車」等問題時,很多人 (包括不少希望樓市健康發展的地產業人士) 的一大意願,都是復建、復售居屋,增加平價住宅供應,為樓市 (甚至是整體社會) 產生平衡、穩定作用。

 

青年看房屋政策

    香港青年協會 (青協) 在去年二至三月期間以「青年對2010 / 11年度財政預算案的評價」為題,全港隨機抽樣電話訪問了五百餘名十五至三十四歲的青年,並於去年四月公佈結果。調查針對當時剛公佈的10 / 11年度財政預算案,推出多項了有關保持樓市健康平穩發展的措施,例如增加住宅土地供應、活化居屋第二市場、提高中小型住宅單位供應、減低樓市泡沫風險等。調查直指新一代青年置業困難,而77.8%受訪青年認為該份預算案在解決市民置業困難方面做得不足夠;73.7%受訪青年認為該份預算案的措施未能提高他們的置業能力 (認為有助提高他們置業能力的則有23.4%)。

 

不信香港?沒未來?

    而11 / 12年度財政預算案在上月尾發表前,青協進行了名為「青年對通脹及預算案的意見」的調查,同樣全港隨機抽樣電話訪問了五百餘名十五至三十四歲的青年,並於新預算案發表前兩天 (二月二十一日) 公佈結果,顯示47.4%受訪青年不相信香港社會能夠為他們締造光明的未來,更以年齡較大者佔多;而「八十後」受訪青年中,達51.7%表示不相信,比例高於整體受訪者。

上述兩項青協調查結果的新聞稿可見於網站:www.hkfyg.org.hk/chi/press_releases

四成多青年不相信香港社會能夠為他們締造光明的未來,而政府為預算案推出的諮詢漫畫名為《擁抱明日  信有晴天》,何其諷刺。

 

同時,72.1%受訪青年認為,在庫房財政充裕下,政府應「派糖」,當中有41.4%更認為資源應優先用作解決社會較長遠的如人口老化、貧窮等問題,反映青年人認為「派糖」措施亦應包括照顧社會長遠發展的需要。然而在二月二十三日發表的新預算案,雖推出數百億元紓困措施,包括電費津貼、代繳兩個月公屋租金等,但都被普羅市民及傳媒指為「小恩小惠」,且大都只屬一次性措施,缺乏長遠紓困策略,正好與上述調查所說的青年人願望背道而馳。
    調查也發現,幾乎所有受訪者均對個人未來有各種擔心,最多人擔心的正是住屋問題,有32.8%,對此表擔心的「八十後」更達42.0%;其次是就業/事業發展,佔24.4%;擔心經濟狀況的則有16.5%。政府常說經濟問題最重要,但青年的心聲是現實的住屋問題更令他們感困擾,政府是妄顧還是根本不知青年的現實處境?

行筆至此,筆者也難免感慨,當特區政府推出甚麼宏大的「遠景藍圖」、豪華基建和盛事時,往往揮金如土,更稱一旦方案不獲通過便會令香港被邊緣化、民不聊生;但當談及長遠的扶貧、紓困政策,政府卻總是百般理由,說這說那,聲言經濟情況不明朗、預算要量入為出云云,聽來不無道理,卻又往往似是而非,錯漏百出,甚至牛頭不對馬嘴,或前言不對後語、自打嘴巴,又或乾脆否定,甚至漠視現實情況和民意,一如特首曾蔭權所說的偏行己路。青少年對香港社會沒信心,實非空穴來風。沒信心、看不到未來,生活欠缺一大積極、正面的動力,勞勞碌碌卻像漫無目的,靈魂彷被淘空,只剩行尸走肉。沒有置業的,憂心何時方可擁有安樂;已置業的,則為每月供款而苦惱。對青少年現時生活景況稍有認識的人,不難感到他們的無助。

「八十後」對房屋問題發聲,是暴民式發洩還是事出有因?

 現時公屋非長者一人申請者的每月最高入息限額 (扣除5%作強制性公積金 / 公積金供款後) 為$7,440,於下年度將調高至$8740。有關申請公屋的詳情可瀏覽以下房屋署網頁:www.housingauthority.gov.hk/b5/residential/prh/

 


申請公屋是出路?

    最近有報章引用房屋署資料,顯示截至去年十二月底,公屋輪候冊申請累積達十四萬五千宗,創近年新高;當中有近二萬七千宗為十八至二十九歲單身人士的申請,比去年八月增加了二千八百宗,四個月間增幅達12%,資料更顯示這類未滿三十歲的申請近期有明顯急增的趨勢。這近二萬七千宗申請中,約三分之一申請人更是以中學或大學生身份申請;即使是在職人士,據說有一些申請人是故意轉職至收入較少的工作,以符合申請公屋的資格,聽來著實可悲。部份這類年輕單身人士以公屋作為置業的跳板,以綠表購買第二市場居屋,免卻佔樓價約二至四成的補價,省下的金額可多達數十萬元,一圓置業夢。由此看來,不難理解青年對未來向上流動及置業前景不感樂觀,入住公屋總算有地方棲身,當作是買保險,有足夠條件才考慮置業。隨著樓價持續上升,恐怕青年人申請公屋或以此用綠表購買第二市場居屋的比率只會同時上升。
    青年人明明應該胸懷大志,創一番事業,但他們申請公屋的個案持續上升,背後是否說明他們已看透社會的現實,無力招架而謀定對策?面對青少年失業、難以向上流動的困難,加上居住問題,「安居樂業」這個看來簡單、基本而卑微的要求竟然難以實現,香港的神話早有青年人心中破滅。

政府不知人間何世?

    財政司司長曾俊華去年一月三在其網誌發表題為《「Y世代」續篇 – 「八十後」》的文章,其中一句:「對一些第四代港人來說,他們最關注的可能是物業會所有甚麼設施、泳池有多大、私隱度是否足夠等等。」傳媒引述報導後,惹來多方 (包括議員) 指責,認為曾司長根本不理解民情,只是在胡謅,對年輕人的認知膚淺。如果談夢想,人人家財豐厚,相信不少人 (無論是否第四代) 都不會抗拒講究一下會所設施和泳池大小。但一談現實,筆者相信並不富裕的第四代只要在社會、職場打滾一段不用太長的時間,看到了現實社會及樓市環境,一般打工仔都會對泳池、會所的要求降低,而把基本的置業第一步--「上車」,視作最大前提,抱有曾司長那不切實際想法的人不會太多。


曾司長《「Y世代」續篇 – 「八十後」》一文可見於網站:www.fso.gov.hk/chi/blog/blog030110.htm
 

 

 





 

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